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          房地產的小周期與大周期
          日期:2021/11/10 17:00:34 人氣:236


          01

          房地產,是中國最復雜的經濟難題,沒有之一。

          要搞清楚房地產問題,必須區分小周期和大周期。

          所謂小周期,就是政策調控周期。每次房價過熱,政府都要限購限貸,力圖降溫。但是,一旦房地產市場趨于冰冷,政府又不得不轉而放松限制,市場于是再度亢奮。

          所謂大周期,是房地產的特征決定的。全球皆然。房地產牛市周期很長,往往會持續十年、二十年。中國此輪房地產大周期,起步于2004年左右,迄今已持續將近20年。


           

          對于開發商而言,小周期很重要。由于房地產是資金密集型行業,小周期也可以難倒大企業。從前幾年的順馳、綠城、佳兆業,到今年的恒大、當代置業、花樣年、佳兆業,都是血的教訓。否則,即使日后房價大漲,那些出局的開發商也只能望洋興嘆恒大離懸崖還有一米)。

           

          對普通的購房者而言,大周期更重要。如果大周期仍看漲,那么小周期的房價下跌反倒是抄底的機會。

          最為經典的案例就是2015年。當時,全國房價普跌,購房者陷入持續觀望,導致房地產庫存激增。

           

          在這種情況下,開發商不得不放緩拿地,結果導致房地產開發投資增速急劇下滑,2015年降至1%的歷史低位,進而嚴重拖累經濟增長。

           

          接下來,房地產的“次生影響”開始顯現:經濟下行壓力加大,地方財政收入驟然承壓。

           

          面對這種“房價下跌-投資放緩-經濟財政下滑”的負面循環,政府不得不開始轉向放松調控。結果,一方面是過去受限制的需求如猛虎出籠,另一方面是調控導致樓盤供給下降,結果出現了房價報復性反彈,尤其以深圳最為突出。2016年深圳房價暴動,一年大漲96%偉大的博弈:摁不住的房價與經濟學無敵邏輯)。

           

           

          02

          當下,毫無疑問,房地產面臨又一輪嚴峻的小周期考驗。

          8月下旬至9月初進行的UBS EvidenceLab中國住房問卷調查顯示,僅有11%的受訪者計劃在2021-2022年購房,創下本問卷調查自2015年開啟以來的新低。

          9月,70個大中城市新建住宅價格出現2015年以來的首次環比下降

          于是,市場似乎正在重復2015年的情形:房價增速放緩——購房者觀望——房地產開發增速下滑——經濟和財政壓力增加。

           

          如今雖然房地產投資增速仍在較高水平,但已經處于快速下降通道。

           

          經濟增速壓力已經顯現,導致增速放緩的因素固然很多,但房地產的拖累肯定是一個重要原因(房地產對經濟增速貢獻達25%左右)。

           

          至于土地出讓金,上半年形勢不錯,但最近幾個月已經壓力凸顯。隨著土地流拍現象增多,地方財政壓力可以想象。

           

          地球人都會問,2016年“放松限購——房價反彈”的故事還會重復嗎?

           

          03

          眼下的局面,與2015-2016年有類似,也有不同。

          類似之處在于房地產調控的小周期。畢竟,有理想但不能理想化。現階段,房地產對經濟增速、地方財政影響過大,這是我們必須接受的客觀現實。

          不同之處在于,大周期正在發生變化。導致大周期變化的原因是以下幾點:

          ? 中央已經意識到,房地產已經成為金融風險的灰犀牛。拖得越久,后果越大。尤其是,以恒大為代表的頭部房企,儼然已經成為類金融機構。因此,“三條紅線”不是短期調控,而是從防范金融風險出發的長期政策。

           

          ? 中央意識到,房地產不僅僅是行業性問題,已經成為全局性問題。房地產泡沫化,已經影響到人口生育率、社會階層固化、年輕人躺平、社會創新活力等一系列長期變量。因此,中央提出“要積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作”,其著眼點同樣不是短期房價調控,而是力圖剎住“大周期”。

          當然,大周期的改變,絕非易事,難免會有曲折和反復,考驗定力和智慧。

          要從根本上擺脫“房地產依賴”,出路不在于房產稅,而在于:

          ? 通過貨幣政策中性化,對房地產泡沫釜底抽薪;

          ? 通過做大資本市場,作為吸納貨幣的主渠道;

          ? 通過改善實體經濟,抑制脫實向虛;

          ? 通過地方財政陽光化,根治地方政府的花錢沖動,這是擺脫土地財政的前提。

          從目前的博弈格局看,小周期仍未觸底,大周期有可能迎來“改變”但不會是劇變。

          綜合金融監管部門近期表態,其要點是:

          ? 恒大危機只是個案,恒大問題不會成為“雷曼時刻”。

          ? 合理的資金需求正在得到滿足,房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

          可見,中央一方面決心刮骨療毒,另一方面也絕對不會坐視出現系統性風險。調控的目標不是讓房價大跌,而是要促進平穩健康發展。必須認識到,調控其實是雙向的:政府不僅擔心房價大漲,同樣不希望房價大跌。河北張家口在9月份推出了“穩房價”、“穩地價”的“雙穩機制”:已取得預售許可的項目不得低于成本銷售,新取得預售許可的項目不得低于備案價格的85%進行銷售。唐山、桂林、沈陽、江陰等地發布了“限跌令”。

           

          04

           幾點結論:

          1.以恒大為代表,房地產開發商會出現一輪出清,這是陣痛。不殺雞難以駭猴。

          2.市場對開發商的羊群式恐慌心理,正在創造抄底機會。高盛投資組合管理團隊近日表示:正在買入中國房企債券,因為個別房企風險事件引發的傳染風險被高估了,市場正在消化這一風險。

          3.開發商一定要痛改前非,以恒大為戒,敬畏“三條紅線”,下決心告別“賭博式負債擴張”。

          4.前幾年房地產市場集中度持續提升的趨勢會改變,未來會出現“頭部房企變小,中部房企受益”的結構性調整。

          5.考慮到對“疊加效應”的顧慮,房產稅試點的稅率、推出時間可能低于市場預期。

          6.2022年房價很可能出現低谷,提供一個買入窗口。

          7.即使2022年出現階段性買點,也不建議兩類人購買:1)在房價收入比過高的情況下,為買房而淪為房奴,沒必要,租房更合算,未來中央會加大對住房租賃市場(包括保障性租賃房)的鼓勵慎重考慮房產稅,大膽征收空置稅;2)借債炒房。

          8.房地產長周期正在出現拐點,但鑒于房地產的系統重要性(居民財富的70%、地方財政的50%、經濟增長的30%、銀行貸款的30%),這一轉折注定是緩慢的、曲折的。房價劇烈的波動,不符合社會總體利益。

            

          - END -

           


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