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          中國房地產改革,又走到了歷史十字路口
          日期:2021/10/19 9:40:50 人氣:290

          作者 | 陳肖

          數據支持 | 勾股大數據(www.gogudata.com)

           

          最近,關于加快推進房地產稅相關工作的高層定調再次成為市場關注的聚焦點。

           

          由于之前就陸續有關于房地產稅出爐的消息傳播,這一次定調的時間點并不讓人太意外。

           

          顯然,不管推進過程又多復雜和艱難,房地產稅,已經離我們越來越近。

           

          我們也可以明顯看到,近兩年關于中國房地產市場掀起的一輪輪力道空前的變革正不斷在沖擊洗刷著中國近2代人對“買房必賺”的根深蒂固的印象,炒房也好,剛需也罷,如今這個“思想鋼印”正逐漸變得脆弱。

           

          屬于中國房地產最野蠻生長的黃金時代終究要成為過去。

           

          現在,我們需要來一場更深入的思考:這究竟意味著什么?

           

           

          為什么要加速推進房產稅?


          回顧這一次高層講話,關鍵點非常多,非常值得深刻學習領會精神。

           

          在其中,文章里有幾句話非常重要:

           

          1、加大稅收、社保、轉移支付等調節力度并提高精準性,擴大中等收入群體比重,增加低收入群體收入,合理調節高收入,取締非法收入,形成中間大、兩頭小的橄欖型分配結構。要增強區域發展的平衡性,實施區域重大戰略和區域協調發展戰略,健全轉移支付制度,縮小區域人均財政支出差異,加大對欠發達地區的支持力度。

           

          2、要積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作。

           

          3、要增加城鄉居民住房、農村土地、金融資產等各類財產性收入。

           

          綜合起來看,很顯然,政策要達到的目的是在共同富裕的大框架下,縮小區域之間、居民之間的貧富差距。尤其是要通過政策調節的精準性,擴大中等收入群體的比重,增加低收入群體收入,形成橄欖型社會結構。

           

          從房地產稅的角度看,這一次不同的地方在于是明確把它納入了共同富裕的大框架下,針對地域和居民收入差距兩方面都做了明顯要求,政策層次再提升了一個高度。

           

          誠然,征收地產稅可以解決很多問題,比如緩解地方政府的財政收入問題。

           

          自從實行分稅制之后,很多地方之前的發展路徑是通過賣地拿到巨額土地出讓金用以城市基礎設施、公用事業等建設,形成非常強的“賣地”路徑依賴。

           

          到現在,一線的發達城市在通過急速發展擴張后,土地增量大幅減少,靠土地出讓獲取財政收入不在是最主要的方式,而落后城市雖然還有大量增量土地資源可利用,但在地區經濟發展壓力增加,及國家嚴控房地產的宏觀背景下,這種方式即使不存在難以為繼的問題,也對地方經濟發展帶來較大的成本壓力。

           

          合理且差異化的房地產稅,對于緩解地方財政壓力不失為一個有效方向。

           

          但這不是政策的最根本原因。

           

          在近幾年,市面上最火的流行詞中,各種焦慮、內卷、躺平等成為被大家討論最多的話題。這些情況,其實反映的是現在社會進入內卷型階段,發展機遇“僧多肉少”之下社會競爭惡化。

           

          現在,國內宏觀層面有三個重大變化:

           

          一是,隨著各種發展紅利消退,宏觀經濟減速換擋,意味著增量市場在減少。

           

          二是,在過往的30多年的高速城鎮化過程是中國房地產行業成長最猛的階段,地方經濟一度高度依賴地產業,導致少部分因各種原因成為多房一族享受到了時代紅利,但更多數是沒有遇到這個機遇,并且正在為高房價買單。如今高房價帶來的問題開始凸顯。

           

          三是,新一輪科技革命高速到來,極少部分企業通過創新商業模式成為各類巨型科技寡頭平臺,新的經濟發展業態隨之改變,但寡頭市場的后遺癥也開始顯露。

          尤其寡頭壟斷的市場環境下,除非外力介入(比如政策監管),否則這種經濟業態格局不可能從內部打破,這樣也就意味著后續的財富分配就會被一直固化。

           

          那些巨頭企業所有人通過資本市場的放大在極短時間內獲取了極其龐大的財富,成為全球頂級富豪。但存量市場下,一方財富的急劇膨脹對應的是另一方面的財富縮水,財富分配開始加劇分化。

           

          那些想向上突破或有一定條件能突破的群體就產生焦慮,這部分是目前的中等收入群體為主;而那些沒有條件突破或者想向上改善但發現很難的,多數人就選擇了躺平,這部分是以打工一族的低收入群體為主。

           

          這一系列現象的背后,總結起來就是“經濟增速放緩,財富分配固化”大背景下的反映。

           

          對癥下藥,應對這個大背景趨勢,為化解內卷焦慮、緩解財富分化,實現共同富裕的長遠目標,加快推進房地產稅就成為其中的藥方之一。

           

          如果單這一味藥方,不能說關鍵意義有多大,對這個遠大目標起到的作用肯定是杯水車薪,但它主要是配合著近年來對全國房地產行業不斷嚴控的一系列舉措來用,就會起到畫龍點睛的效果。

           

          打擊炒房預期、為未來地方政府的土地政策理順鋪墊等,都是其中附帶的目標。

           

          對于普通人而言,雖然房地產稅具體措施還未落地,但這意味就已經足夠大:“6個錢包”炒房的黃金時代過去,持有多套房的可能不再是資產快速升值的法寶,甚至有可能變成一個財產縮水的負擔。

           

          如果還一味固執對賭中國的房價永遠不跌,那么將來一定會吃大虧。

           

           

          有什么影響?

            

          目前可參考的主流房地產稅可以分為歐美模式東亞模式。

           

          歐美模式的稅制設定上“寬稅基、低稅率、以支定收”,稅率設定一般采用比例稅率,推行的國家如美國、加拿大、英國等。東亞模式下有征收較高的懲罰性稅率,有用于打擊房地產投機炒作、調控房價的考慮,比如日本、韓國、新加坡等東亞經濟體。

           

          在稅率上,不同國家都有比例稅率和累進稅率的收取方式,比如美國地方政府“以支定收”自主確定稅率,2018年各州實際稅率介于0.27%-2.4%;德國的西德統一是0.31%-0.6%,東德是0.5%-1%,各市政府自行確定稽征率調節實際稅率;日本固定資產稅統一基準稅率1.4%,各地政府還有一定的自行調節空間。

           

          有數據顯示,房地產稅支出這些發達國家占比大致在2%-3%,注意,這只是家庭年收入作為基礎,所以整體運行下來,其居民實際房地產稅負并不高,對比它們的房價上漲的幅度,這個比例其實是完全可以接受的。

           

          上海和重慶早在十年前就已經開始試點征收地產稅,征稅范圍和幅度都比較窄,整體的稅負也可以說沒啥大影響。

           

          所以對于中國來說,就算全國推行房地產稅,以及放開其他限制,在各種前提條件下,它更多會是精準合理調節多房一族,普通家庭的稅負肯定不會有什么壓力。

           

          另一方面,新加坡實行的是累進制稅率,也就是懲罰性稅率,自住型住宅適用4%-16%七級累進稅率,非自住型住宅適用10%-20%五級累進稅率。這樣,確實對多房一族的征稅會顯著增多,但新加坡的房價一直都在穩步上漲。

           

          這已經足夠說明了,無論是哪一種方式,征收房地產稅對房價的長期走勢并沒有明顯影響。也就是說,房地產稅并不一定會帶來房價下跌。

           

          因為從根本上來說,房價的上漲與否,看的是供需問題。發達城市在迅速發展過程中對房子的需求持續增加,征收再多的房產稅也阻止不了房價的上漲;而在經濟落后人口流出的城市,房價本就站不起來,征房地產稅沒有調控意義。

           

          最著名的美國鐵銹地帶,在最繁榮時期當地城市的房子成為比當時的鋼鐵生產還賺錢的生意,但隨著美國步入第三產業為主導的經濟體系之后,這些地區的重工業迅速進入衰退期,其房子很快成為一文不值、無人問津的垃圾資產。這是一個極端案例,但足以說明房價漲跌的關鍵供需,根本原因是經濟發展問題。

           

          在前陣子,深圳的地產圈內流行一個話題:正值騰訊2022屆校招加薪,一個深圳南山房東直接發文問大廠加薪幅度,好相應提升房租。這從側面反映了深圳這種處于高速發展的大城市,征收房地產稅,也可能會對租金帶來影響。沒辦法,深圳房價成本轉移能力實在太強。

           

           

          而在其他欠發達省市,這種情況根本很難發生。

           

          話說回來,中國地產行業的復雜程度與海外的情況根本不在同一個宇宙維度,國內的地產無論是從種類、地域、戶籍、城鄉等都差異性極大,所以征房地產稅肯定是個極其復雜的事情,推行起來一直都非常難,是完全可以理解的。

           

          但中國從來不怕困難,只要認準一個目標,就算再過程艱難復雜,最后也一定能夠完成。

           

          想想我們的革命父輩,在一窮二白的國情下,頂著無資料、無原料、無資金、無基礎、無技術的種種最艱難的背景下,在外國看來絕對不可能做到的原子彈都能提前造出來。相對來說,房地產稅又有多少難度?

           

          總的來說,我國征收地產稅一定是于財政收支平衡、和緩解貧富分化問題、讓房產回歸真正的“房住不炒”屬性上來的一個關鍵措施。

           

          同時,房地產稅也有助于理清中國地產復雜利益關系的歷史遺留問題,逐漸減少經濟對房地產的依賴,讓經濟重回健康發展方向,讓人民真正實現安居樂業的美好向往。

           

          于國于民,都有大裨益。

           

          時代大變遷往往伴隨的是時代紅利的變化,抓住了機遇,那就是一生難遇的財富。

           

          在改革開放的初期,中國的銀行存款利率可以超過10個點,那時候的老百姓生活剛剛開始富足,但商業意識普遍缺乏,所以在不敢亂投資的情況下,把錢存銀行成為最好的方式。2000年以后,隨著房地產崛起,投資房產成為新的增長性最強的方向,但隨著近年來城鎮化率接近飽和,在人口紅利消退的時代背景下,地產的野蠻生長時期終究走向終結,居民的資產保值增值的新方向,會在哪里?

           

          參考歐美日等發達國家的發展歷程,多數是轉向投資金融資產,比如到現在,美國的居民資產配置中,房地產的資產比例在不斷下滑,配置金融資產成為主要方式。

           

          這會是中國未來的方向嗎?

            

          尾聲

           

          康熙四十六年,因為戰爭、災害、官員貪腐等各種原因,導致當時的帝國經濟出現了嚴重危機。國庫虧空,人口縮減,糧食緊缺,外憂內患局面一度極其糟糕。

           

          在雍正繼位后,深感帝國危機依然深重。由財政問題導致的官員向國庫借款問題依然沒有得到根絕,因此雍正推行了一系列改革來解決帝國的財政問題,最核心的一條是在征稅方面,改人頭稅為財產稅的“攤丁入畝”,對于擁有大批土地的貴族階層征收重稅,打擊囤地,減輕無田產的農民的稅收。

           

          但由于這個改革觸動太多權勢的既得利益,新政推行極為艱難。“攤丁入畝”政策從康熙四十年開始,朝廷就要求各地丈量土地面積,但由于各地基于自身利益層層瞞報,終康熙一朝也沒有完成全國土地的丈量工作。

           

          雍正新政為雍正換來了一世罵名,但雍正的新政改革成效明顯,雍正在位13年里,國庫存銀增長了7倍,全國糧價開始溫和上漲,土地價格開始下跌,全國人口增長了大概一倍。由此被后世尊為“康乾盛世”。

           

          “攤丁入畝”其實就是對當時中國在土地征稅方面的一次重大改革,雖然觸動利益極多推進極其艱難,但成果是顯著的。

           

          如今,中國又站在了新歷史十字路口,這一次的房地產稅會帶來多大的影響,我們拭目以待。

           

           


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