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          他國這樣租房子
          日期:2014/5/9 16:41:40 人氣:2673
              在一個完善的住宅市場上,合理的住房供給結構不僅是增量與存量、商品房與公共住房并存,還應是租與售并存,多元化的住房供給結構才能滿足國民多層次多樣化的住房需求,形成住房投資與消費的良性循環。
              無論是經濟發達的歐美地區,還是發展中的亞非拉地區,租賃住房始終是住宅市場不可或缺的組成部分。例如,美、英、法、德、日的住宅自有率分別為68%、69%、54%、47%和61%,仍有相當一部居民是住在租賃住房里。而且越是大城市、明星城市的房價越高,住房的自有率就越低。如日內瓦的住房自有率只有14%,柏林只有12%,紐約為34%,其中曼哈頓只有25%,皇后區為45%;法國城市的住房自有率僅為33%,郊區為43%,城郊以外是60%。
              相比而言,中國“只售不租”的房改政策,造就了84%的住房自有率,按照六普的數據,城鎮居民基本實現了戶均一套房,人均住房面積達到32.7平方米,似乎已接近發達國家的水平,但供給結構性短缺、租賃市場欠發達,加之住房資源的錯配(城鎮間供過于求與供不應求并存、多房戶與無房戶并存)在一定程度上都加劇了供需矛盾,進而推動城市房價的快速上漲。
              政府不是供給主角
              進一步分析各國的租賃住房市場不難發現:政府并不是租賃住房供給的主角。通常,只有10%~20%公共租賃房是由政府提供的,如美國的public housing和歐洲的social hous-ing,且主要是面向低收入、住房困難、殘疾和單親家庭,而更多的安全、舒適和可支付的租賃住房則是由非盈利組織、住房合作社、房地產信托基金、保險公司和私人業主提供的,他們是租賃住房市場不可忽略的力量。
              在法國,2009年其住房存量為3310萬套,其中58%為自有住宅,42%為租賃住房。在租賃住房的市場上,私人小業主提供的租賃房占比高達53.9%,社會機構提供的占比9.2%,私營公司占2.3%,HLM(低租金住房管理機構)占34.5%。
              在德國,2009年住房存量為3870萬套,其中,72%是1948年二戰后興建的。東西德統一后至1990年代初德國新建了一百多萬套住房,因此德國新建的住房比其他歐洲國家要多。但自有率只有43%,是發達的市場經濟國家中最低的。這既有文化的因素,如人們對租房還是買房沒有偏見,也有房價的因素,德國房價收入比偏高在6~7:1(英國、法國這一比率卻在4~5:1),加之較保守的銀行借貸條件,貸款-房產價值比為60%(英國放貸的首付比例為20%,甚至更低),這些在一定程度上都抑制了售房市場,而成就了租賃住房市場的發展。在德國2200多萬套租賃住房中,58.5%是由私人業主提供的,私營機構投資者(主要是房地產信托基金)占18.7%,合作機構占9.7%,教會占0.6%,政府公共住房公司占12.5%。
              在韓國,截至2010年住宅存量為1468萬套(包括80萬套空置住房),住房自有率為61.3%(但首爾的住房自有率只有51.2%),租賃住房占比38.7%。在租賃住房市場上,韓國政府從1988年開始啟動公共租賃房項目,計劃到1992年共建200萬套租賃房,其中包括25萬個為10%最低收入家庭建設的永久性租賃房,但實際只建成了19萬個單位。此后歷屆政府不斷興建了一些公共租賃住房,目前政府提供的公共租賃房有80.5萬套,占全部住房存量的5.5%,占租賃住房總量的14.2%,私營部門提供的租賃房487萬套,占比85.8%。韓國的租賃房比較復雜,既有月租房,即與其他國家一樣的事前支付一定保證金,按月付租金的租賃房,還有一種特殊的租賃合同(chonsei),承租人一次性支付房價50%的金額,此后無需按月支付租金,業主將一次性租金用于投資以獲取收益,并在租賃合同期滿時,部分或全部返還給承租人。
              在美國,2010年住宅存量為1.3億套,扣除空置房外,自有住房為7479萬套,自有率為66%,租賃住房為3704萬套,租房率為34%。美國政府于1937年開始為低收入群體興建的公共租賃住房,到2004年累計建造了140萬套,占租賃市場的4%左右。而建筑丑陋、管理混亂、貧困人口集中和犯罪率高等多種詬病使得越來越多的人遠離公共住房。2010年,全美只有120萬個低收入家庭居住在政府提供的公共住房里,330萬低收入家庭居住在有政府補貼的私營租賃住房,這既包括政府從供給面入手對私人業主提供的補貼,也包括從需求面入手為低收入家庭提供的住房券。
              為什么政府不是租賃住房的主要供給者,甚至為低收入群體興建的公共租房也比較少?其主要的原因在于:
              政府興建租賃住房的前期投入較大。除大量的土地和資金投入外,建設工期長,從土地開發、規劃、施工建設到竣工入住少則一年,多則兩三年。租賃住房的后期配套和管理成本可能會更高。政府興建的公共租賃房多選擇地段較偏遠的城鄉結合部,以降低土地成本。這些偏遠地區交通不便、商業、醫療、教育服務設施不配套,要解決公共基礎設施配套的問題,政府的后續投入成本也是不可低估的。住房總是與人們的生活和就業聯系在一起的,出行難、就醫難、孩子入托上學難,這都使得政府興建的公共租賃房的吸引力大打折扣。
              總以行政指令來搞保障房建設,而不是根據市場的需求來配置資源,讓許多中小城市承擔過多的保障房建設指標,這不僅無助于緩解大城市住房難的問題,還會加劇土地住房資源配置的扭曲。這些都表明:以“搞運動”的方式搞公共租賃房建設,只要數量不要質量;只建房子,不建配套設施;只重前期開發建設,無視后期的管理服務,都會給保障房建設帶來諸多負效應。
              保駕租賃房
              租賃住房具有收益率低、回收期長和管理成本高的特點,這常使許多民營資本或投資者望而卻步,為鼓勵私營部門租賃住房的發展,各國政府多采取了多項優惠政策和措施:
              一、稅收激勵。在法國,政府為鼓勵民間資本進入租賃住房市場,多提供稅收減免政策:自1984年以來,政府推出私營租賃房投資刺激計劃,私人業主至少要提供6-9年租賃房服務,就可按投資額的一定比例享受所得稅減免,如2011年減免所得稅稅率為投資額的13%,減稅期為9年。節能環保的住房減免稅率更高,可達到22%。以加速折舊的方式鼓勵私人投資。私人業主的租賃住房的支出可抵扣個人所得稅,這類支出包括:投資貸款的利息支出、維修費和管理成本等,2012年最高減稅額為10700歐元。如果業主的租金收入低于15000歐元,無論支出多少,可享受30%的減稅額。
              法國政府對提供低租金的租賃房的社會住房公司實行多種稅減免,具體包括:購置土地和建筑物的增值稅可減免5.5%~19.6%(因年而異);前期資助為總成本的2.5%~16.5%;可減免25年的不動產稅;從需求面入手,政府為居住在私營租賃房的低收入家庭提供租金補貼。2010年法國政府提供的直接和間接住房補貼高達406億歐元,占GDP的2.1%。其中為低收入家庭提供的租金補貼為162億歐元,占補貼總額的39.9%。
              在德國,政府為鼓勵個人和公司投資租賃住房主要有三大舉措:實行稅收減免,年減免稅率為2%,期限50年;一些老舊租賃房減免稅率為2.5%,期限40年。加速折舊。總折舊期限為50年,但折舊率因不同時期市場供需狀況不斷調整,有時前10年高達到4%,有時前8年為2.5%,其余年份折舊率為1.25%。減免10年的資本利得稅。
              為保護業主的利益,政府還從需求面入手給低收入承租人提供住房補貼。據德國聯邦統計署的數據,2010年約有85萬戶享受房租金補貼,占總戶數4070萬戶的2.1%,補貼金額占GDP的0.05%,遠遠低于法國和英國。這主要得益于德國租賃房房源充足、城市化率高但人口分布均衡而非集中在少數大城市,這使得租金平穩與低收入戶的可支付能力差距較小。
              在韓國,政府對私營租賃房供給的補貼是全方位,包括土地價格的補貼、利率的補貼和對承租人的直接租金補貼。土地價格補貼以降低土地的成本,利息補貼在保障資金可得性的同時降低的資金成本;對承租人的租金補貼,主要是針對最低收入戶與其他社會保障相結合,給他們提供住房券,以提高他們在市場上租房的可支付能力。在首都首爾,收入低于最低生活標準120%、殘疾和單親家庭可享受住房券補貼費,每月為43000-65000韓元,2011年享受住房券補貼的家庭有8200戶。
              二、金融扶持。法國政府為鼓勵民間資本進入租賃市場,地方政府可提供擔保,提供低于市場利率的貸款,土地貸款期限為50年,租賃房開發貸款為40年,但其租金水平和承租人的收入要符合政府的基本要求。
              韓國政府為鼓勵租賃住房的供給,于1981年由國土、交通和海洋事務部發起設立了國民住房基金(Na-tional Housing Fund,NHF),2004年成立了住房信貸擔保基金(Housing Credit Guarantee Fund,HCGF)為開發租賃性住房提供長期、低息金融服務,包括“先租后買”式住房。這些金融服務有效地幫助韓國走出了1997年東亞金融危機和2008年的全球金融危機。
              三、法律保護。為保護私人業主和承租人的利益,各國政府出臺諸多法律法規來協調規范租賃關系。法國于1948年逐步取消了租金管制,依據1982和1986年住房租賃法,租賃合同必須以書面形式方能生效;私人業主住房租賃合同期為三年;公司出租住房合同期為六年。房主只有在合同期滿時和改為自住或出售時方可終止合同。新合同可參照3-6年租金指數調整租金,或在房屋狀況得到改善時可適當調整租金水平。法律規定租賃房的維修和各項設施使用支出由業主和承租人承擔。
              德國的法律規定房主只在承租人不支付房租、損壞財物、有反社會行為或房主要將租賃房改為自住和出售時方可終止租賃合同。在無補貼的租賃房市場,初始租金的確立要參照近4年當地同類住房的租金水平,政府雖取消了租金管制,但仍保留租金上浮上限,3年內漲幅不得超過20%。在住房短期的地區,新租金可高于參照租金的20%,此外,節能環保改造后的綠色住房也可適當提高租金。
              韓國有《承租人保護法》,依據此法,標準的住房租賃合同是2年,承租人無權隨意更改合同。在重新修訂合同時,房租可以上浮但浮動上限每年不得超過5%。這在保護業主利益的同時也保護了承租人的利益。
              中國正處在快速城市化的進程之中,流動人口、城市人口的增加和收入差距的擴大,使得對租賃住房的需求加大、中國住房自有率高達84%,但租賃住房市場欠發達和不規范。在供不應求的情況下,租賃租房價格的上漲成為常態,而法律法規建設滯后、監管缺失加劇市場秩序混亂和合同的不規范,都會加劇租賃住房市場的價格波動。“十八大”提出“毫不動搖鼓勵、支持、引導非公經濟的發展”,如何引導民營資本進入與百姓生活相關的住房領域,增加租賃房的有效供給,從根本上解決居民住房難的問題,各級政府需認真思考,并拿出切實可行的政策措施。

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